安価な古民家・古家の探し方
ノウハウみたいなものをまとめられるほどまだ自分の中で整理できていませんが、忘れないように、少しずつコラム的に書き残しておきます。
（自宅の修繕が大体終わったときなどに、まとめたいです。）
条件として、味わいがあって安く、畑ができるようにそれなりの広さがあること、仕事などに使えるスペースがあることを優先して、不動産（家と土地）を探していました。
独身の頃からぼんやり不動産サイトなどでみている期間も入れると2から3年くらいは物件を探したと思います。
不動産情報として探していってわかったことは、ホームページや不動産屋が公開している流通しているものでは「上物付き物件」などの条件となっている不動産物件か、まだ不動産屋にも相談していないような物件を人づてに紹介してもらうことになりました。地域によっては、空き家バンクなどが一番有力な場合があると思います。
愛知県は製造業を中心にまだ仕事もあり住宅ニーズも比較的高いので、不動産を手放さないと固定資産税や家の管理の問題でまずい…、という危機感がそこまでないのですが、山間地など地域によってはローカル情報のサイトで”家あげます”などもあるはずです。
古い家＝「上物付き物件」
日本での不動産の評価は、基本的には土地の価値と家の価値が別々に評価されていて、家の部分は30年ぐらいで無価値となります。
（この新築優遇、古い家を無価値とする制度がいろいろと弊害を生んでいると思いますが、別の話なので割愛します。）
不動産情報を見たり物件を見に行ってわかったことは、家（上物）には価値がないと判断されると土地代だけの値段になり、さらに家の傷みが激しくすぐに住めない状態や、庭や家の中のものが多くてそれを撤去しないといけなかったりすると、撤去する費用や手間、修繕費、解体の費用などを鑑みて、マイナスの評価となります。
持ち主の方の売りたい気持ちの度合いによりますが、最初のうちは強気の値段でも、ずっと売れない人気のない物件は当然ながら徐々に安くなっていき、価格の交渉にも応じてくれ安くなります。
道に接する面積が少なかったり、何らかの条件で建て替えできない、崖地にあるなど条件が悪くてしかも古い家が空き家の状態だと値段は安くなります。しかし、大規模な修繕が必要ですぐに住めない場合もありますし、見えない部分で傷んでいたりする場合もあり、相応にリスクも高まります。
参考：路線価や不動産取引価格の調べ方
ちなみに売買の基準となる宅地の路線価は、産評価システム研究センターによる「全国地価マップ」で調べることができます。
全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216
不動産の取引価格は国土交通省のこちらのサイトで調べることができます。
不動産取引価格情報検索
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
古家・古民家の弱いところ
それなりの数の物件を見せてもらい、地域の物件の平均的な価格に比べると極端に安い物件もいくつかみました。
傷んでしまった家、崩れかけている（廃）家も多くみました。その中でわかったことは、長く空いていた古民家は大体、家の屋根の面が変わるところ、そのつなぎ目にある「谷樋」の釘から穴が空いたり、酸性雨などで銅板が傷んでそこから穴が空いて染み込んだり、風当たりの強い面や台風などの強風で瓦がずれたところから下地が傷んだり…、という傷み方をするようです。
空いている家は雨戸などが締め切りになっている場合も多いです。南側は日がよくあたるので、北側から傷むことが多いそうです。
雨樋の金具が壊れ、樋が変形したりどこかで外れたりして、そこから思わぬ方向に水がかかってしまっている、という場合も見かけました。
濡れたままになっていたり、湿気った状態が続くとシロアリが入ったりカビたりと、木造住宅は湿気に弱いので、腐朽の原因となります。
住んでいない家は、湿気がたまってそのままになりやすい部分から傷むと言っていいと思います。お風呂やトイレの周り、キッチンなども同じ理由で傷みやすいです。コンクリートなどの裏側やトタン板などの壁裏で気がつかないうちに…ということも多そうです。
床がフワフワしたり、叩いたときに変わった音がしたり、嫌な湿気やカビ臭がしたり、アリ道があったり、よく見ればわかる場合もありますので、古民家を選ぶときには注意してみてください。
